Анализ стратегии инвестирования в недвижимость. Каким образом колебания цен на Фондовом рынке воздействуют на рынок недвижимости.

Недвижимость во всем мире считается хорошим объектом для инвестирования. Организации и физические лица охотно приобретают жилую и коммерческую недвижимость, поскольку по сравнению с другими формами вложения денег инвестиции в недвижимость обладают рядом бесспорных преимуществ.

Инвестирование в недвижимость приносит доход инвестору как в результате роста цен на недвижимость, так и от сдачи недвижимости в аренду. В долгосрочном периоде цены на недвижимость, как правило, растут, несмотря на возможные локальные падения во время различных экономических кризисов. Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, как правило, ниже рисков, связанных с инвестициями в акции или инвестициями на международном валютном рынке и, тем более, инвестированием в производные инструменты, такие как фьючерсы. Даже если недвижимость падает в цене, остается возможность сдачи ее в аренду, что позволяет переждать тяжелые для экономики времена, получая доход от аренды.

В отличие от инвестиций в акции, вложение денег в объект недвижимости дает инвестору возможность своими личными усилиями улучшить объект: провести его предпродажную подготовку, реконструкцию, ремонт или изменение статуса. При этом цена объекта недвижимости увеличивается. Кроме того, улучшая объект, инвестор, как правило, увеличивает его ликвидность.

При инвестировании в строящуюся недвижимость на условиях долевого участия в строительстве инвестор может извлекать дополнительный доход от вложения денег на начальной стадии строительства, поскольку по сравнению с ценами на вторичном рынке недвижимости цены на строящиеся объекты, особенно в начальной стадии строительства, могут быть на 20-30 и более процентов ниже. При этом, безусловно, появляются дополнительные риски, связанные со строительством и возможным банкротством застройщика или невыполнения им договорных условий по срокам и качеству строительства, но эти риски можно существенно уменьшить путем выбора надежного застройщика, давно работающего на рынке и имеющего партнеров с хорошей деловой репутацией.

При инвестициях в строительство, которое инвестор полностью контролирует сам инвестор может получить готовый объект по его себестоимости, особенно если инвестор сам способен играть роль застройщика и генерального подрядчика. Это дает инвестору возможность извлечь максимальную прибыль от продажи объекта недвижимости, но одновременно требует от него значительных личных усилий и больших затрат собственного времени.

Наряду с преимуществами есть у инвестиций в недвижимость и ряд недостатков. Например, инвестирование в недвижимость весьма ограниченно доступно для мелких инвесторов. Фактически единственным средством инвестиций в недвижимость для них остается приобретение паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Кроме того, в отличие от рынка акций или валютного рынка, рынок недвижимости не позволяет мгновенно продать объект инвестирования. На это требуется некоторое время. Тем не менее, эти недостатки видятся незначительными на фоне перспектив, открывающихся перед инвесторами в недвижимость.

Если рассматривать инвестиции в зарубежную недвижимость приобретают смысл для тех, кто готов вкладывать средства на длительный срок, потому что ликвидность у нее крайне низкая. Если же Вы заинтересованы в более ликвидных активах, лучше обратиться в фонды недвижимости – то есть приобрести пай, а не конкретный дом или склад. Недвижимость особенно выгодно покупать в том случае, если Вам доступны дешевые заемные деньги.

К числу городов, приобретение недвижимости в которых сопряжено с наименьшими рисками, издавна относится Лондон. Такую репутацию он приобрел в том числе благодаря устойчивому спросу на местные постройки со стороны институциональных и частных инвесторов из Азии и с Ближнего Востока, имеющих длинные деньги. Доходность – отнюдь не главный аргумент инвестировать в лондонскую коммерческую недвижимость. Более значимы престижность и надежность вложений. Так, наши исследования показывают, что по доходности инвестиций в праймовые офисные здания московский рынок идет намного впереди лондонского. Тем не менее лондонские объекты стоят дороже.

За последние пять лет цены на лондонскую офисную недвижимость значительно изменились. Ставки аренды высококачественных офисных помещений с начала 2007 года до начала 2008-го выросли на 15–20%, тогда как ставки капитализации повысились с 3,5 до 4,5–5%. В результате этого стоимость 1 кв. м упала примерно на 10%. В 2008 году на рынке был существенный спад. А с начала 2009-го до нынешнего времени, по мере восстановления офисного рынка, арендные ставки поднялись на 35–40%. Пока что, однако, они на 20–25% ниже, чем в 2007 году, а стоимость 1 кв. м не дотягивает до докризисного уровня на 30–35%. Средние ставки капитализации на высококачественные объекты офисной недвижимости сейчас находятся на уровне 4%. И все же на рынке можно найти интересные предложения с привлекательными показателями доходности.

Неизменный рост фондового рынка на протяжении продолжительного периода времени сигнализирует о постоянстве в экономике и, как следствие, склонности инвесторов к рисковым активам. Динамика на рынке недвижимости следует за фондовыми индексами с определенным запаздыванием.

Отсутствие цен на жилье говорит о следующим:

— Инвесторы должны дождаться подтверждения тренда в фондовом рынках, для обеспечения неуклонного роста котировок в направлении, несколько недель, месяцев.

— Рынок недвижимости возникает меньше жидкости. Для открытого аукциона в фондовый рынок все немного купить или продать секунд, как крупное число продавцов и покупателей, которые пытаются обнаружить данный момент участвует в аукционе актива. — осуществление сделки, которая была достигнута, она занимает не меньше двух месяцев.

— Фондовый рынок представлен показатель денежной ликвидности, отражающий модификации предложения денег и платежного баланса. В случае умножение денежной массы и притока капитала в финансовые рынки отправить избыточной ликвидности, вынуждая инвесторов получить ценные бумаги и другие активы.

Наконец, отставание роста рынка недвижимости из фондовых индексов, составляет около 6-7 месяцев для восходящего тренда. Тенденция к снижению вещи немного по-другому расположен.

Стабильное уменьшение объясняется на фондовом рынке об ухудшении экономической ситуации и предстоящего убывания в большинстве отраслей промышленности. В период экономической нестабильности строительного сектора является особенно уязвимым. Потребители пытаются сэкономить деньги и отказаться от самых дорогих покупок

В целостности, нужно заметить, что финансовые рынки и рынок недвижимости все больше и больше взаимопроникающе и дополняют друг друга. Например, на Чикагской товарной бирже Индекс американской недвижимости (точнее, фьючерсы), который рассчитывает агентство Standard & Poor’s в среднем цены в 10 крупнейших мегаполисах страны сделок. Кроме того, вы можете продать неотъемлемой частью совместных индексов, что является одним фьючерсы на стоимость жилья в Бостоне, Чикаго, Денвере, Лос-Анджелес, Майами, Нью-Йорк и другие

В Российской Федерации в рынках финансовых инструментов, интегрированных с средней ценой квадратного метра в Москве — индекс Московской недвижимости. Индекс Московской недвижимости аукциона началась ФГ «Калита-Финанс» совместно с российским информационным каналом «вести». Будет оказывать поддержку, чтобы развивать рынок недвижимости более ликвидным и доступным для инвесторов. Возможно, это последнее финансовый инструмент, с текущего периода, мы заметили большое снижение константы журнала между фондовом рынке и рынке недвижимости.

С Уважением, Э.Тихонов!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *